Il Belpaese non va solamente pensato in relazione al turismo. L’Italia, da sempre, rappresenta una valida occasione per investimenti nel lungo periodo. L’esempio arriva proprio dal 46esimo Rapporto su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero” di Scenari Immobiliari. Un resoconto che, anche quest’anno, mostra un mercato in continua crescita a livello globale ed europeo, con l’Italia protagonista della performance più brillante tra i principali Paesi del continente.

I dati internazionali

Il report è frutto della collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria. Da quanto emerge infatti dai numeri presentati a Milano, il patrimonio di fondi quotati nel 2024 a livello internazionale ha toccato i 4.810 miliardi di euro, con un aumento del 3,4 per cento sul 2023, confermando la supremazia dei reit con una concentrazione di circa il 76 per cento.

In Europa si nota la stessa tendenza rispetto ai numeri globale. Una crescita sia nel numero che nel patrimonio, con 2.007 fondi e 258 reit attivi, per un patrimonio complessivo di 1.650 miliardi di euro, in aumento di 3,1 punti percentuali.  Resta stabile il peso dei fondi europei sul patrimonio complessivo, pari al 34,3 per cento, mentre si incrementa in volume. Tra i Paesi più importanti spicca la Germania con oltre un terzo dei volumi complessivi (314,2 miliardi di euro). A seguire la Francia (214 miliardi di euro), e l’Italia che fa registrare la crescita maggiore del fatturato (oltre il 6,6 per cento per 151,9 miliardi di euro) rimanendo davanti alla Spagna (6,4 per cento a 117 miliardi).

«Anche se lo scenario macroeconomico e politico è condizionato dall’incertezza, il comparto immobiliare sta reagendo bene. Anche perché è nella sua natura essere anticiclico. In modo particolare le motivazioni che stanno spostando investimenti dagli Usa verso l’Europa (che è più stabile) spingono lo sviluppo ulteriore del mercato», ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aprendo il convegno di presentazione del Rapporto. «In Italia il mercato immobiliare è tornato a espandersi con un’accelerazione dei prezzi superiore all’inflazione al consumo, con la riduzione dei tassi di interesse che stimola la domanda di mutui. Le prospettive per il resto dell’anno sono positive per tutti i settori e questo contribuisce al benessere dei fondi immobiliari. Ormai realtà stabile del nostro sistema economico».

I numeri italiani

Come ha dichiarato Breglia, i fondi immobiliari italiani sono in crescita considerando alcuni specifici indicatori: il suo peso ammonta a oltre il tredici per cento rispetto al resto dei veicoli europei; e verso la fine 2024 il valore (Nav) ha raggiunto 121,5 miliardi di euro, in crescita del 6,6 per cento rispetto al 2024. Nel corso dell’anno si è visto anche un incremento del patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 675 fondi attivi in Italia, che sale a 139 miliardi di euro (+6,1 per cento sui dodici mesi precedenti). Per il 2025 si prevede un aumento del 5,3 per cento del Nav e del cinque per cento del patrimonio, con un numero dei veicoli che potrebbe sfiorare le 700 unità.

Per quanto riguarda l’indebitamento del sistema fondi, pari a 59 miliardi di euro, si è vista una lieve flessione tendente al quarantatré per cento di incidenza sul patrimonio. La performance (Roe), sebbene rappresenti la media di realtà molto diversificate, è diminuita di dieci punti base all’1,8 per cento.  Secondo quanto emerge dal “Rapporto sulla stabilità finanziaria” del mese di aprile 2025 di Banca D’Italia, “A differenza della maggior parte dei fondi europei, in base alla vigente normativa quelli italiani sono costituiti in forma chiusa e non sono quindi soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso. Il rischio che alla scadenza le valutazioni del portafoglio immobiliare dei fondi divergano in modo significativo dai valori di mercato si conferma ridotto”.

«L’asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti, con il residenziale e il ricettivo che sono risultati in crescita», ha rimarcato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. «Le prospettive per il 2025, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr che partecipano alla realizzazione del nostro Rapporto, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Attualmente il patrimonio detenuto da 60 Sgr e 675 fondi immobiliari italiani ammonta a 139 miliardi di euro, con le prime venticinque Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti che possiedono circa seicentocinquanta veicoli, pari al novantasette per cento del totale, per un patrimonio medio di oltre 5,5 miliardi di euro».

Riccardo Lo Re

Riccardo Lo Re

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