Milano continua a essere protagonista di un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità di investimento nel settore immobiliare. Grazie alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, la città conoscerà nel prossimo biennio uno sviluppo immobiliare che cambierà il volto della città, soprattutto nel quadrante sud. La nuova linea M4 della metropolitana, la cui completa apertura è prevista per la fine del 2024, permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, che offriranno un interessante potenziale di sviluppo immobiliare. Guardando ai dati consuntivi del 2023 del mercato Prime milanese, partendo dalla metratura delle abitazioni che la domanda cerca e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono elementi che indicano che durante l’anno si sono accentuate alcune caratteristiche tipiche di questo segmento. Infatti, il 39% (era il 36% nel 2022) delle case in vendita oggi nelle aree “prime” milanesi (circa 1.600 abitazioni) ha una superficie compresa fra i 100 e i 200 metri quadrati; cala invece la percentuale del prodotto che si  colloca sotto la soglia dei 100 metri quadri: oggi siamo al 31%, mentre l’anno scorso eravamo al 40%. In sostanza, il settanta per cento dell’offerta va da meno di 100 metri quadrati ad un massimo di 200, mentre quasi un terzo della domanda cerca abitazioni maggiori di 200 metri quadrati. Guardando all’offerta dal punto di vista finanziario, l’aumento di case di piccola superficie ha fatto diminuire la quota di case in vendita comprese fra 1,5 e 2,5 milioni di euro (il 48%, quando nel 2022 era del 55%). Rimane stabile a fine 2023, rispetto al primo semestre dello stesso anno, la quota di case in vendita con un prezzo richiesto fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro; infatti, oggi è del 10% (11 % nel primo semestre 2023). Infine, con il nuovo aumento dei prezzi, si è raddoppiata la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro che oggi rappresenta il 17% del mercato. Il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta. Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, anche nel 2023 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 7,6% nominale rispetto a dicembre 2022. Se confrontiamo il prezzo medio di oggi (12.658 euro al metro quadrato) con quello rilevato a dicembre dell’anno scorso (circa 11.700 euro al mq.), la variazione percentuale risulta positiva del 7,6%, ovvero in termini reali di circa l’1,5% al di sopra della media del tasso di inflazione 2023. Questo significa che i prezzi delle abitazioni Prime non hanno visto il loro valore annullato dal tasso di inflazione. Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, nel 2023, sono ancora una volta quelle registrate nel Quadrilatero della Moda, in Brera e dintorni, nelle vie e nelle piazze del quartiere Vincenzo Monti – Magenta e anche nell’area compresa fra Piazza Cordusio e Piazza del Duomo. In tutti questi quartieri i prezzi sono cresciuti a due cifre. Fra tanti segni positivi, si conferma a fine 2023 l’unica media negativa (-0,7%) che avevamo già rilevato nel primo semestre dell’anno (-0,7%) nella zona di Porta Nuova e Corso Como dove l’offerta, soprattutto di nuove abitazioni, segna un incremento maggiore rispetto alla domanda.  Al di là del prodotto nuovo, il Quadrilatero della Moda mantiene la sua leadership con i prezzi più alti (in alcuni rari casi si sfiorano i 30mila euro al mq.) ed il maggior incremento annuo in particolare per le abitazioni da ristrutturare (+19,3%). Se guardiamo alle richieste top espresse da alcuni proprietari, la barriera dei 20mila euro al metro quadro è ormai stata superata nel quaranta per cento delle zone Prime milanesi. Al Quadrilatero della Moda si aggiungono infatti l’area Cadorna – Magenta – Monti, quella di Piazza Cordusio – Piazza Affari e Piazza Duomo e la zona Palestro – Duse – Venezia. Tutti quartieri in cui insistono edifici ed appartamenti di categoria “super Prime”.

Acquistare per affittare, come si evolve il mercato del pregio a Milano

L’analisi dei canoni di affitto che oggi si pagano nelle zone più di prestigio di Milano confermano quanto si è già rilevato a proposito dei prezzi di vendita. Questa tendenza a presentare al mercato delle case in affitto delle abitazioni nuove o recentemente ristrutturate facendone degli oggetti tecnologicamente avanzati, con la più alta efficienza energetica e arredati con pezzi di design che danno all’immobile ancora più prestigio, si sta sempre più affermando grazie a una domanda di alto standing che per svariate ragioni preferisce la locazione alla proprietà definitiva. La media aritmetica degli affitti Prime minimi registrati nelle dieci zone di pregio di Milano monitorate è di 485 euro al metro quadro annuo, ovvero, per un appartamento di 150 metri quadrati, poco più di seimila euro al mese a cui vanno sommate le spese condominiali (mediamente sui 550 euro mensili). Per gli affitti più alti, in media 675 euro al metro quadro annuo, lo stesso appartamento ha un costo mensile di quasi novemila euro (spese comprese). Gli affitti per un appartamento in Via Montenapoleone o in Via della Spiga, ad esempio, sfiorano e in alcuni rari casi superano i mille euro al metro quadro per anno. Mensilmente significa un costo di oltre diecimila euro per affittare una casa di 150 metri quadrati. Le altre aree, molto ricercate da una domanda che non si fa problemi di budget e che sottoscrive contratti solitamente di medio periodo (dai 12 ai 36 mesi), appartengono alla “élite” del mercato del lusso milanese. Parliamo delle vie fra Piazza Duomo, Cairoli, Cordusio e Piazza Affari (690 euro/mq./anno in media), oppure della zona con i palazzi storici di Piazza Duse e Corso Venezia (anche qui 690 euro/mq./anno in media e infine delle vie in zona Monti, Cadorna, Magenta e Pagano con 565 euro al metro quadro annuo. Seguono poi Brera (550 euro/mq./anno in media) e Sant’Ambrogio (535 euro/mq./anno in media).

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